서울 서초구 반포대로 양옆에 자리한 신반포2차(1978년 준공)와 래미안원베일리(2023년 준공)는 반포동·잠원동 한강 변을 대표하는 두 아파트 단지이다. 최근 1년 동안 이들 아파트의 시세 차이는 10억원까지 벌어졌다. 래미안원베일리는 50억원에 육박하며 10억원 상승했으나, 신반포2차는 2억원 올라 최근 38억원에 거래되었다.

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신축 아파트와 재건축 아파트 간의 시세 차이는 점점 커지고 있다. 새 아파트는 희소성과 분담금 부담으로 인해 선호도가 높아지고 있으며, 서울 외곽과 경기도 신축 아파트의 시세 상승도 두드러지고 있다. 한국부동산원에 따르면, 5년 이하 아파트 매매가격지수는 지난달 29일 기준으로 전주 대비 0.65% 상승해 준공 20년 초과 아파트(0.24%) 대비 세 배에 가까운 상승세를 기록하였다.

노원구와 성동구에서도 새 아파트의 상승세가 뚜렷하다. 노원구 상계동 포레나노원(2020년 준공) 전용 84㎡는 1년 만에 1억5000만원 올랐지만, 같은 기간 상계주공9단지 전용 79㎡는 오히려 3000만원 하락했다. 성동구 금호역 인근의 e편한세상옥수파크힐스(2016년 준공) 전용 84㎡는 15억7000만원에서 19억원으로 상승한 반면, 금호두산(1994년 준공) 전용 84㎡는 1000만원 상승에 그쳤다.

부동산 상승기였던 2021년과 달리, 최근에는 공사비 급등과 분담금 이슈로 인해 재건축 단지의 인기가 하락하고 있다. 전문가들은 재건축 단지의 시세 상승이 당분간 더딜 것으로 예상하고 있으며, 착공 시점에서의 분담금 부담이 큰 주요 원인이라고 지적하고 있다. 고준석 연세대 교수는 "매년 물가 상승률을 고려하면 공사비가 계속 오를 것이다"며 "재건축 단지는 상대적으로 가격 상승이 약할 수 있다"고 말했다. 김제경 투미경제연구소 대표는 "새 아파트 단지가 있는 경우 재건축 단지의 투자 가치는 동일 면적 기준 5억~6억원 차이 날 때까지 떨어질 수 있다"고 설명했다.

이처럼 재건축 단지의 시세 상승이 제한적인 이유는 분담금 부담 외에도 여러 가지가 있다. 특히 신반포2차와 같은 경우 동일 공급면적 기준(112㎡)으로 분담금 2억원을 부담해야 하며, 평수를 늘려 전용 84㎡를 받으려면 10억원을 부담해야 한다. 신반포18차는 5년 전만 해도 3억~4억원으로 예상되었던 가구당 분담금이 현재는 10억원을 넘고 있다.

결국, 재건축 단지의 시세 상승은 분담금을 감당할 수 있는 고소득자가 많은 일부 단지에서만 가능하며, 노원구·도봉구·강북구나 금천구·관악구·구로구 등에 있는 재건축 단지는 시세가 좀처럼 오르지 못하고 있다. 이는 투자 가치 측면에서도 신축 아파트에 비해 매력이 떨어진다는 분석이다.