서울 아파트 가격의 내림세가 실수요자들이 많이 찾는다는 중저가 아파트로 확산하고 있다.

9일 조선비즈가 아파트 검색엔진 파인드아파트에 의뢰해 국토교통부에 등록된 서울 아파트의 실거래 자료를 분석해 보니 이달 3일까지 등록된 3월 매매거래는 총 498건으로 집계됐다. 서울부동산정보광장에 3월에 신고된 매매거래 건수는 1791건이었다. 거래 후 60일 이내에 신고하면 되기 때문에 3월 신고 내역에는 1월과 2월 거래가 포함돼 있다.

실제 분석은 498건 중 직전 6개월(2018년 9월~2019년 2월) 동안 5건 이상 거래된 단지에서 나온 118개 거래를 대상으로 진행했다. 거래량이 적은 아파트의 경우 평균 매매 가격이 ‘오차 범위’를 벗어날 정도로 지나치게 높거나 낮게 치우칠 수 있기 때문이다.                  

분석 대상 거래 118건 중 68.6%인 81개 단지는 직전 6개월 평균 거래 가격보다 낮은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 6개월 평균과 같은 가격에 거래된 사례는 1건, 비싼 값에 거래된 사례는 36건이었다.

주목할 것은 집값이 오른 지역과 떨어진 곳을 따로 구분하기가 어렵다는 점이다. 지난 2월 실거래의 경우 구로구와 금천구 등 서남권 지역 중소형 면적 아파트들이 직전 6개월 평균보다 비싼 값에 거래된 경우가 많았고, 송파구 등 동남권에서는 내린 값에 거래된 경우가 많았지만, 3월에는 서울 대부분 지역에서 내림세가 확산 중인 것으로 보인다.

직전 6개월 평균보다 하락률이 가장 큰 사례는 성동구 행당동 행당한진타운 전용면적 59.96㎡로, 이 면적은 직전 6개월 동안 10건이 평균 7억4690만원에 거래됐는데, 3월에는 21% 하락한 5억9000만원에 팔렸다. 이어 직전 6개월 동안 5건이 평균 3억7560만원에 거래됐던 구로구 구로동 구일우성 전용면적 59.44㎡가 17% 떨어진 3억1000만원에 거래됐고, 관악구 봉천동 관악푸르지오 59.58㎡와 도봉구 창동 창동주공4단지 36.16㎡는 각각 16% 하락한 5억원과 2억2000만원에 매매됐다.

이 밖에 노원구 상계동 상계주공14단지와 5단지, 용산구 서빙고동 신동아, 강서구 방화동 방화12단지도시개발공사, 금천구 시흥동 관악산벽산타운, 노원구 중계동 주공6단지 등이 많이 떨어진 대단지들이다. 두 자릿수 하락한 거래는 모두 20건이었으며, 이들 단지는 성북구와 동대문구, 서대문구 등 서울 전역에 고루 분포했다.

그런가 하면 오른 단지도 있었다. 구로구 오류동 동부골든 전용면적 59.94㎡와 84.96㎡는 각각 직전 6개월 평균 거래 금액보다 21%와 13% 상승한 3억5000만원과 4억1000만원에 거래가 성사됐다. 또 금천구 시흥동 벽산3단지 59.94㎡는 9% 오른 2억8500만원에, 노원구 상계동 상계주공11단지(고층) 49.94㎡는 6% 오른 3억9000만원에 각각 매매됐다.

강남권 주요 단지 중에는 송파구 잠실동 리센츠 84.99㎡가 1% 오른 16억8700만원에 거래된 것이 유일했다. 이 단지는 직전 6개월 동안 15건이 평균 16억6900만원에 거래됐었다. 또 118건의 거래 사례 중 10억원 이상인 거래는 단 3건에 불과했다는 점도 눈에 띈다. 거래된 집값의 분포를 보면 3억원 이하가 43건, 3억~6억원이 60건, 6억~10억원이 12건 있었다. 대부분이 실거래가 6억원 이하였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 지난해 9·13 대책을 발표한 이후 시작된 시장 위축이 시간이 갈수록 심화하고 있다고 볼 수 있다"면서 "하지만 서울의 경우 부동산 가격이 매수 대기자가 원하는 만큼 많이 떨어지지 않는 상태가 이어지고 있다"고 말했다 .

함 랩장은 이런 조정 기간이 상당 기간 계속될 수 있다고 예상했다. 집을 팔려는 사람과 사려는 사람이 원하는 가격이 크게 차이 나는 상황에서 지금의 균형을 깰만한 환경 변화도 없다는 이유에서다. 그는 "금리 인상 가능성이 작아지면서 주택 보유자가 버틸 여력이 커지는 측면도 있다"면서 "지지부진한 시장 상황이 올해 내내 이어질 가능성도 있다"고 덧붙였다.